25 במרץ 2014

המע"מ והדירה



הנה מידע סודי הידוע רק למתי מעט: שר האוצר הפחית, בצו מנהלי מכוח תקנות ההגנה לשעת חרום, את שיעור המע"מ שמשלמים בכפר יאסיף מ – 18% ל – 11%. קוראים סקרנים בוודאי תוהים מה פתאום, איך זה יתכן, האם זה חוקי בכלל ועוד תהיות מתהיות שונות.  ובכן הנה ההוכחה: מחיר ליטר בנזין בעיירה הגלילית הוא 7.23 שקל לעומת 7.71 שקלים בירושלים – פער של 48 אגורות לליטר. ומה יכול להסביר פער מחירים של 7% אם לא פער במע"מ?


בנזין  הוא מוצר אחיד, זהה לחלוטין בכל תחנות המכירה, ולא מדובר במוצר המכונה "דירה" שלעולם לא נמצא שתי יחידות ממנו זהות לחלוטין. זה מוכרח להיות המע"מ. הוא הקובע את יוקר המחיה.

איך יודעים? זה מה ששר האוצר אמר לקראת הדיון היום ב"קבינט הדיור". ואם הוא אמר, הוא יודע. ב – 1988 היה שיעור המע"מ 15% ואילו ב – 2002 הוא הועלה ל – 18%. מחירי הדירות באותה תקופה ירדו ב – 5%. אבל זה בגלל שהמע"מ של פעם לא היה אפקטיבי כמו המע"מ של היום.

בין העלות והמחיר

בהצעה של לפיד להפחית את המע"מ טמונה הנחה סמויה כי מחיר דירה, ובעצם מחיר של כל דבר, תלוי בעלויות. ואם נפחית בעלויות כמו הורדת מע"מ, הוזלת הקרקע ויבוא עובדים זולים מחו"ל, נגרום לירידת מחירי הדירות.

אלא שעל פי רוב אין קשר בין העלות למחיר. נחזור לתקופת הזוהר 1998-2008. למה זוהר? כי אז, על פני עשור שלם, מחירי הדירות לא עלו. אפס. זירו.

והנה עוד הפתעה: באותו עשור לא רק שמדד המחירים לצרכן עלה ב – 18%, גם מדד תשומות הבניה למגורים עלה ב – 44%. לא יאומן כי יחושב: כל העלויות זינקו והמחירים, חצופים שכמותם, לא זזו.

עכשיו נעבור לשנים פחות זוהרות: 2008- 2013. מדד תשומות הבניה למגורים עלה ב – 13%. לעומת מחירי הדירות שעלו ב – 64%. אבל בטח זה קרה רק כדי  להכעיס את שר האוצר – מאמין אדוק בקשר שבין העלות למחיר.

רוצים עוד חוכמה מחירית? כולם יודעים שלא רק מחיר הדירה עולה, גם שכר הדירה. עובדה, לא? ובכן בעשור הזוהר שבו מחירי הדירות קפאו שכר הדירה עלה ב – 14%. ובשנים הפחות חביבות שבהן עלה מחיר הדירה ב – 64%, שכר הדירה עלה רק ב – 23%.  גם כאן אין ממש קשר בין שחת למחט.

בין הכסף והמחיר

אם כן, מה מאחורי האינפלציה במחירי הדירות? את המחיר קובעים הקונים והכסף שבידיהם.  יש ביקוש? יש אינפלציה. מ – 2008, כשהחל המשבר הפיננסי הגדול, בנק ישראל מנהיג כאן מדיניות של כסף זול. כסף זול מקפיץ את מחירי הנכסים, ובהם הדירות. לא המע"מ, לא המלט, לא הקרקע. רק הכסף.

מי שרוצה להוריד את מחיר הדירה צריך לתפוס את הכסף בגרונו.

איך? צריך להעלות את מס הרכישה ב – 35% ולאסור על הבנקים לתת משכנתאות. מהגזירות האלה ישוחררו רק מי שהם תושבי ישראל המתגוררים כאן בחמש השנים האחרונות ואין בבעלותם דירה. ואז כל מי שקונה לצורכי השקעה, וכל הזרים שקונים כאן דירות וכל מי שבבעלותם דירות אחדות יאלצו לחפש אפיק השקעה אחר לכספם. בלי הכסף של כל אלה – המחירים ייבלמו, והרוכשים היחידים יהיו מי שאין להם היום דירות. בדיוק מה שצריך.
20.3.2014
(המאמר התפרסם ב"ידיעות אחרונות" ב – 24.3.2014)