12 בדצמבר 2017

משחקים בדירות




איך זה שפוליטיקאי הגון וצנוע כמו שר האוצר, משה כחלון, מחזיק את ממשלת הליכוד בשלטון? ואיך זה שהוא וחבריו תומכים במעללי החקיקה האנטי-דמוקרטית של הממשלה? ואיך זה שהוא משריין את נתניהו ומרעיו בשלטון באמצעות אישור מוקדם לעוד תקציב ממשלתי כאשר זה כלל לא נחוץ?
יש האומרים כי ההסבר טמון בטעות לגבי הרישא של המשפט דלעיל. לאמור: כחלון רק מתחפש להגון. בפועל הוא ליכודניק שהקים מפלגה כדי לא להתבזות בפריימריס של הליכוד ולייצר לעצמו בסיס לחץ על הליכוד. בגירסה הזו אין סיכוי שכחלון יהיה בבלוק פרלמנטרי חוסם ימין.
ויש האומרים שהוא מחזיק את הממשלה הנוכחית בשלטון כי הוא פיספס את מטרתו הגדולה – הורדת מחירי הדירות. על הורדת מחירי הדירות נשענה דרכו הפוליטית העצמאית. בתקופת גלותו מהפוליטיקה הוא הקים במכללת נתניה מכון לחקר הענף הזה. הוא רואה בעצמו לא רק פוליטיקאי אלא גם מומחה לדיור. אלא שהמחירים, נכון לעכשיו, ממשיכים לעלות. בחירות בשנתיים הקרובה עלולות לקבור אותו.

האם בעוד שנתיים המחירים יירדו? הנה הדילמה הכחלונית: הוא, כידוע, "נלחם" על הורדת יוקר המחיה. אני כותב כידוע כי זה מה שהוא אומר. נניח, על כן, שהוא יצליח לעשות אף יותר ממה שאנחנו רואים עכשיו – להוריד את האינפלציה לאפס. נניח שכחלון מכה במחירים הכלליים ומדד המחירים נופל כל שנה בשני אחוזים, במקום לעלות בשני אחוזים – המדיניות שהוא מכתיב לבנק ישראל.

מה יקרה למחירי הדירות בתרחיש הזה?

ניחוש: מחירי הדירות יעלו עוד יותר. ככל שכחלון יצליח להוריד את מדד המחירים לצרכן כך הוא ייכשל בהורדת מחירי הדירות (אלה לא נכללים במדד המחירים לצרכן). מחירי הדירות לא נקבעים על ידי כמות המגרשים שהוא מוכר. ולא נקבעים על ידי תרגילי "מחיר למשתכן". הם נקבעים בעיקר על ידי נכונות הרוכשים לקנות ואת זאת קובעת הריבית. ככל שהמדד יירד, הריבית תרד עוד ומחירי הדירות יעלו עוד.

אבל מה אם אני טועה והוא יצליח להוריד את מחירי הדירות גם בריבית אפס? מחקר אמריקאי חדש מאיר את המצב הזה. החוקרים בדקו מה עושים רוכשים פוטנציאליים של דירות כאשר הם פסימיים לגבי שוק הדירות – כלומר, מצב של ירידת מחירים.
מה אתם, הקוראים, תעשו אם יתברר לכם שמחירי הדירות יורדים ואתם רוצים דירה? תחשבו בראש אמריקאי. שם כאשר מחירי הדירות יורדים הלווים נאלצים להביא יותר ביטחונות. למה? זה טמטום אמריקאי וזה מה שיש. מכאן לשאלה:
האם במצב הזה אתם לוקחים משכנתא יותר גדולה או יותר קטנה? על פניו אם המחירים בירידה, איטית ככל שתהיה, מחשש שלא יהיו לכם בטחונות נוספים – תקטינו את המשכנתא. בפועל, כך החוקרים, תעשו בדיוק את ההפך.
עם מימון יותר גדול הסיכוי של המחירים לרדת עוד הולך ופוחת.

מה כחלון יכול לעשות כדי שהמחירים יפסיקו לעלות? להוציא מהשוק את מי שבאמת לא צריכים דירה ורק מחפשים אפיק השקעה לחסכון. איך? מס רכוש על דירות עם פטור לדירה אחת ובתוספת: תכנית חיסכון בריבית של 3% בערבות מדינה.

אבל כחלון יודע טוב יותר.