מחירי הדירות לא
נקבעים על ידי מחיר הקרקע כפי שטוענים הקבלנים. אבל הממשלה בכל זאת אחראית ליוקר
הדיור וזה קשור לפנסיה שלנו
שוב זה קורה. בעקבות
פירסום מדד המחירים לצרכן של חודש יולי 2012, ולנוכח דו"ח המחירים של השמאי
הממשלתי, שבות ועולות התלונות על מחירי
הדירות, על בועת נדל"ן (?) ועל העול הבלתי נסבל של מעמד הביניים שלא מצליח
לקנות דירה.
כמקובל באירועים
שכאלה גם הקבלנים – אנשי השטח, כמובן, הוזמנו להביע את דעתם. ואלה, איך לא, הסבירו
כי מדיניות הקרקעות של הממשלה היא בשורש העניין. "הממשלה מספסרת בקרקע"
הסביר רב קבלן והתכוון לכך שהממשלה מוכרת קרקע במחיר מירבי. אם רק יתנו הקרקע
במחיר אפסי – כך הרב קבלן – גם מחיר הדירה
יפחת , ובהרבה.
הקרקע והדירה
הקבלנים, ולא בפעם
הראשונה, מבלבלים את המוח.
ראשית לסיפתח: מחירי
הדירות, כפי שהם נמדדים על פי דירה ממוצעת בהגדרה של הלשכה לסטטיסטיקה, לא עלו
בשנה האחרונה. המחיר ברביע השני של השנה זהה למחיר ברבע השני של השנה שעברה. יש, כמובן,
הבדלים בין אזורי הארץ השונים ובין גדלי דירות. אבל הממוצע – בינתיים – סרבן
התייקרות.
שנית, לרוב אין קשר
בין עלות הייצור של מוצר לבין מחיר המוצר
לצרכן הסופי. הממשלה "מספסרת" במחירי הקרקע היום בדיוק כפי ש"סיפסרה" בהם בשנים
1998-2008. אך הפלא ופלא – בעשור ההוא מחירי הדירות לא זו בלבד שלא עלו ריאליתבהשוואה
לכוח הקנייה, אלא המחיר אפילו ירד.
מה קרה מ 2008 ואילך
שגרם לשינוי המגמה? המדיניות המוניטרית ומצב שוק ההון. כאן קבור הכלב.
הפנסיה והדירה
לקראת סוף 2007 החל
המשבר הפיננסי בארצות הברית שמקורו היה בהתנפצות בועת הנדל"ן שם. ארה"ב
תחילה ושאר העולם המפותח בעקבותיה נכנסו להאטה כלכלית כאשר עשרות בנקים וגופים פיננסים התמוטטו זה אחר זה. גם ישראל נכנסה להאטה והתגובה הממשלתית היתה להוריד
את הריבית. מאז אנחנו חיים במשטר של ריבית
נמוכה. נמוכה מאוד.
בתיאוריה, ריבית
נמוכה אמורה לעודד את הפעילות הכלכלית. בחיים הממשיים היא בעיקר מעודדת את שוק הנכסים: מניות, אגרות חוב ונדל"ן. קחו לדוגמא
קרן פנסיה שמדי חודש צוברת הפקדות של חוסכים. כאשר הריבית נמוכה תחפש הקרן אפיק השקעה אחר להשקיע בו את העודפים. כרגיל זה יהיה
בבורסה. ולעיתים גם בנדל"ן.
הבורסה מתנדנדת בעיקר בגלל המצב העולמי הבעייתי ולא
במעט בגלל הדיבורים המתמשכים על מלחמה עם איראן. גופים פיננסים בינלאומיים שהשקיעו
הרבה בבורסה, שינו כיוון. הם לא רוצים להסתבך.
הנדל"ן, עבור
קרן הפנסיה שלנו, נותר אפיק ההשקעה הכמעט
יחיד. מול ריבית ריאלית קרובה לאפס באגרת חוב ממשלתית שוק המשכנתאות מבטיח 5%. מה
אתם הייתם עושים אילו הייתם קרן פנסיה? או בנק?או חברת ביטוח? או קופת גמל?
הטבת המס והדירה
אלא שזה לא כל ההבדל. מי שמשקיע בדירה נהנה מהטבת מס על
ההכנסה משכר דירה. נניח שבנק היה משלם לכם 5% ריבית על חסכון, והיה לכם מיליון.
ההכנסה ברוטו שלכם היא 50,000 שקלים לשנה ועל זה הייתם משלמים 25% מס. על אותה
תשואה בנדל"ן הייתם מקבלים פטור ממס. איפה הייתם משקיעים את המיליון?
אם הממשלה הייתה עושה
בדיוק את ההפך: מבטיחה לקרן הפנסיה תשואה של 5% ומבטלת את הטבת המס על דירות – הביקוש
לדירות היה יורד דרמטית. ועם ירידת הביקוש גם המחירים היו נעשים נורמליים.
ומה בדבר מחירי
הקרקע? התייקרות החיטה מתגלגלת למחיר הלחם רק בגלל שהביקוש ללחם ממשיך להיות חזק.
אם במקום לקנות פסטה מחיטה היו חצי מהאוכלים עוברים ל"פסטה" מאורז. הלחץ
על מחיר החיטה, הקמח והלחם היה יורד. אלא שהממשלה הטילה פיקוח על מחיר הלחם האחיד
(ועל הטעות הזו ראו http://gidioneshet.blogspot.co.il/2012/08/blog-post_14.html ) והיא מתאימה את המחיר לעלויות
ובכך יוצרת אינפלציה לא נחוצה.
משיקולים אחרים, כמו תכנון
הסביבה ל – 8 מיליון התושבים, הממשלה כלל לא צריכה למכור קרקע. די אם לא תאשר בניה
של מבנה שלו פחות מ – 10 קומות וכן תסיר לחלוטין (למעט בקו הים התיכון והכנרת)
מגבלה של בניה לגובה. מחירי הדירות יירדו.
16.8.2012
