3 בפברואר 2013

מי מפחד מירידת מחירי הדירות?



אחד הקוראים המתמידים הגיב  למאמר על התפטרותו של סטנלי פישר  בהערה הבאה: "כינית אותו התרודוכס? איך הוא היה מגיב להצעה של אסתר אלכסנדר בעניין הריבית הריאלית?". אלכסנדר היתה הכלכלנית ההתרודוכסית של סוף המאה שעברה. מבקרת חריפה של המדיניות הכלכלית נוסח פרס-נתניהו-פישר. היא, למשל, טענה כי כלכלה יותר שיוויונית תשפר את המצב הכלכלי הן בצמיחה, הן בפחות אבטלה, והן בירידת אינפלציה. טיפוס מוזר היתה אלכסנדר ובלתי מקובלת לחלוטין למעט בחוגי שמאל פינתי.


מה קרה ב - 1985?

תכנית הייצוב מ – 1985 נועדה להפוך אינפלציה של 400% לשנה לאינפלציה של 20% לשנה. ההצלחה היתה פנומנלית והנפילה באינפלציה הייתה די מיידית. אלא שלהצלחה שכזו יש מחיר ושמה "ריבית ריאלית".

כאשר האינפלציה היא 400% בשנה די סביר ללוות כסף ב – 404% לשנה. עכשיו תתארו לעצמכם עסק, נגיד נגריה או קיבוץ, שביקשו לקנות מכונה חדשה למפעל ולקחו הלוואה ב – 404% בהנחה  שמחיר המוצרים שלהם יעלה כמו האינפלציה – 400% לשנה. והנה באו האדונים פרס (ראש ממשלה), מיכאל ברונו (יועץ כלכלי לראש ממשלה), יצחק מודעי (שר אוצר) וסטנלי פישר (יועץ לממשלת ארה"ב וחבר טוב של ברונו),  עושים הוקוס-פוקוס כלכלי והאינפלציה יורדת באחת ל – 20%.  אם הנגר או הקיבוץ לקחו הלוואה של 100 שקל הרי אחרי שנה הם צריכים לשלם ריבית של 504 שקלים. זה היה סביר  אילו מחיר המוצר היה, כפי שתוכנן, מגיע ל 500 שקל (אינפלציה של 400%). אבל בפועל מחיר המוצר הגיע ל -120 . איך משלמים ריבית של 500 מהכנסה של 120? בפשיטת רגל!

זו הריבית הריאלית שכנגדה התקוממה אלכסנדר. אלא שהממשלה העדיפה את טובת הבנקים על טובת היצרנים, וכל השאר היסטוריה.

פרס יקבור את כולנו

בהערת אגב אקטואלית ברור שיש אלטרנטיבה. איסלנד נקלעה לפני כמה שנים למשבר ענק שאיים על יציבות הבנקים (הפחתת הריבית מ – 404% ל – 22% היתה יוצרת איום דומה). הממשלה בחרה לפגוע בבנקים ולא ביצרנים. אלכסנדר היתה מוחאת כפיים למהלך האיסלנדי.

נחזור לסיפורנו. מודעי וברונו כבר לא עימנו. פרס עוד יקבור את כולנו ופישר עשה הגירה לארץ הקודש, מונה נגיד בנק ישראל ומדיניותו היא הגורם העיקרי להתנפחות מחירי הדירות. אמנם ה"מומחים" לדבר נדל"ן מסבירים לנו כי האשם הוא במחסור בקרקע ובבירוקרטיה של מינהל מקרקעי ישראל, אבל אלה הבלים. בשנים 1998-2008 על אף אותה בירוקרטיה ואותו "מחסור בקרקע" מחירי הדירות ירדו.

מה קורה כאשר מחירי הדירות יורדים?

עתה מעלים ה"מומחים" חשש מפני ירידה במחירי הדירות ואף מזהירים את יאיר לפיד שבוחריו – מעמד הביניים – יפגעו קשות ממהלכים להוזלת הדיור ואף מביאים את  המשבר הפיננסי שאליו נקלעה ארה"ב בגלל נפילה במחירי הדירות, כהוכחה ניצחת לטיעון שלהם.
כאן  הקשר בין הסכנה לכאורה הנוכחית לבין אירועי 1985. נפילת מחירים מהירה מלווה בהשפעות לוואי קשות. אז היתה זאת  "הריבית הריאלית" ועתה נפילת ערך הרכוש כתוצאה מירידה במחירי הדירות.

ההשוואה בין אז לעתה היא שקרית. "הריבית הריאלית" היתה מחיר אמיתי ששולם  בידי מי שלקחו הלוואות. ירידת מחירי הדירות אינה כרוכה בכל מחיר, למעט מי שמושפע מאופטיקה מחירית. כי אם הדירה שלי היום "שווה" מיליון ומחר הדירה תהיה שווה חצי מיליון, אך במחיר של חצי מיליון אפשר לקנות דירה חלופית וזהה, אין לירידת המחיר כל השפעה למעט ההשפעה על רישום במאזני הבנקים למשכנתאות. וכמו רוב הרישומים החשבונאים, אלה סתם רישומים נטולי כל מהות כלכלית חשובה.

ובמילים פשוטות: על בעלי דירות ירידת מחירים לא משפיעה לרעה וליאיר לפיד אין ממה לפחד. עליו לפחד מהמשך האינפלציה במחירי הדירות אותה מעודדת מדיניות הבנק המרכזי ובראשו מיודענו סטנלי פישר.
3.2.2013