10 בינואר 2017

מחירי הדירות למה הם עולים?


"אני אמרתי כבר לפני כמה שנים בדרום – תקנו דירות. לא רק בבאר שבע. תקנו דירות גם בדימונה, בירוחם... יש כאלה ששמעו ועשו ויש כאלה שלא עשו". כך ראש הממשלה השבוע. ויש רק להצטער שלא בחר להתמקד במקצוע הנבואה, ובחר בפוליטיקה.

בנימין נתניהו הבטיח כבר אז שיטפל במחירי הדיור, והטיפול הניב פירות: מחירי הדירות עלו בעשור האחרון בכ – 120% לעומת מדד המחירים לצרכן ללא הדיור שעלה בכ –  10%.


בעוד ראש הממשלה מלהג כינסה חטיבת המחקר של בנק ישראל קבוצה של חוקרים שהביאו ממצאים המאירים את הממשלה באור נוגה. לפחות בכל הקשור לענייני דיור.
היו ימים שבהם המחירים התנהגו אחרת. אם ראש הממשלה היה טורח, היה מוצא שבערך מהיום שבו "סולק" מבית ראש הממשלה אחרי שהפסיד בבחירות לאהוד ברק ועד 2007 מחירי הדירות ירדו. הדבר, כך מתברר במבט לאחור, בהחלט אפשרי.

על פי המקובל בעולם וגם בישראל יש חלוקת עבודה בין שני גופי ממשל כלכליים. הבנק המרכזי – בנק ישראל – אחראי על המחירים. כל השאר – אבטלה, יצוא, יבוא, עוני, עושר, השקעות, מסים ועוד – בידי הממשלה. אפשר להבין מדוע בנק ישראל מרגיש לא נוח עם מה שקורה בתחום הזה.

איך זה עובד?

מתוך ממצאי המחקרים שהוצגו בחרתי להביא לכאן שניים: ניצן צור אילן הראתה שכאשר מטילים מגבלות על מתן משכנתאות (ב – 2010 הבנקים נענשו אם סיפקו אשראי למי שנתן יותר מ – 800,000 שקל לרוכש דירה) זה עובד. הבנקים, כדי לא להיענש, העלו את הריבית למי שביקש משכנתאות גדולות וכך הביאו לצמצומן. רוכשי דירות זזו לדירות זולות יותר והמשקיעים – אלה שקונים דירה כדי לעשות כסף – הקטינו את הביקוש.

דנה אורפייג מצאה, כצפוי, שאם בנק ישראל מעלה את הריבית באחוז אחד מחירי הדירות יורדים ב – 2.6%. שיעור השפעה דומה נמצא גם במדינות אחרות.
הנה, על כן, דרך נאותה ומוכחת לטפל במחירי הדירות. כשרוצים זה עובד.

אך אליה וקוץ בה.

מדד המחירים לצרכן, כמעט ולא עולה כבר כעשור ובשנים האחרונות הוא אפילו יורד. הממשלה הציבה לבנק ישראל יעד אינפלציה של 1-3% לשנה – ואפילו בריבית האפסית הקיימת, הבנק המרכזי לא עומד ביעד. הוא מפספס מלמטה. העלאת ריבית, שהיתה עוזרת לבלום את מחירי הדירות, היתה גורמת לנפילת מחירים כללית ופגיעה אנושה ביצוא.

החיים באזור האפס

לכן בנק ישראל תקוע. השיקול על פי חוק מחייב ריבית אפס ואילו בלימת מחירי הדיור מחייבת ריבית עשר. דילמה לא פשוטה ולכאורה נטולת פתרון.

כלומר יש פתרון אבל הוא לא כולו בידי בנק ישראל. תחשבו על מספריים. בלהב אחד מצוי בנק ישראל שיכול להחליט לאסור על הבנקים לתת משכנתאות למי שיש בבעלותו דירה. צעד כזה יוציא מהשוק רבבות שלא יהיה להם מימון להגדלת דירה או להוספת דירות לחסכון שלהן.

בלהב השני מצויה הממשלה שיכולה להחליט להטיל מס מרתיע על כל מי שקונה דירה, ולפטור מהמס רק את מי שאין לו דירה ונכים.

המספריים האלה אמורות לפעול כל עוד המחירים עולים. וכאשר הם נעצרים – לשחרר את הנטל בהדרגה.
האם זה יעבוד? המחקרים מראים שזה יעבוד בצורה נהדרת.

אבל נתניהו, כחלון והנגידה פלוג לא עושים. וכאשר המחקר מלמד שכאשר רוצים – זה עובד, הסיבה שזה לא עובד עתה היא שלא רוצים.


(פורסם ב"ידיעות אחרונות" ב – 1.1.2017)